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關(guān)于廣州四區(qū)商鋪的調(diào)查報告
作者：佚名 日期：2003-2-24 字體：[大] [中] [小]
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廣州 吳邦杰
本次調(diào)查主要是對廣州四區(qū)商鋪進行重點抽樣調(diào)查，考察各區(qū)商圈的經(jīng)營狀況、競爭情況、商鋪展望及需求和顧客情報。
本次調(diào)查歷時兩周，以正佳商業(yè)廣場所在的區(qū)域為主，其他區(qū)域為輔助，采取重點取樣。根據(jù)調(diào)查需要，在東山、越秀、荔灣三個傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，圈選有代表性的三個區(qū)十五個路段，其中大型商鋪群約1600個.其中約有30%的空置率,可選用總量約為1150個,可望完成190份。而實際完成問卷數(shù)為天河商鋪105份，東山商鋪66份，越秀商鋪72份，荔灣商鋪52份，天河電腦城35份，合共發(fā)出問卷330份。
部分調(diào)查項目統(tǒng)計分析時是直接采用被訪問者認同數(shù)合計作對比，各區(qū)數(shù)據(jù)經(jīng)過折算后可得出具代表性的四區(qū)總量分析結(jié)果。同時以各區(qū)是許多數(shù)據(jù)進行比較分析，比較各商業(yè)區(qū)以及商業(yè)點的優(yōu)劣、吸引力，以及各大商業(yè)單位進行比較和表現(xiàn)區(qū)域狀況。各大商業(yè)單位權(quán)重相當，即忽略在各大商業(yè)單位完成的細小樣本數(shù)差異，以加權(quán)指數(shù)方式進行比較和綜合。
同時，為使調(diào)查能夠真實，我們對每一個抽樣進行控制，使每一個商場會有一個樣本限制和樣本復核。在進行調(diào)查后的數(shù)據(jù)統(tǒng)計時，我們用的方法是四級統(tǒng)計方法。
從調(diào)查中可以看出，無論是從人流量、商場吸引人的程度、鋪位返率，還是整體發(fā)展?jié)摿Φ鹊葋碚f，天河區(qū)占有最大優(yōu)勢，這也是說，正佳商場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ韵戮蛷谋敬握{(diào)查結(jié)果分別研究廣州四區(qū)商鋪的情況。
一、整體情況
四區(qū)已交付使用和正在建設(shè)的商廈總面積有1339349平方米 ，而天河區(qū)是最大的，達到582011平方米（未計入正佳商業(yè)廣場），排在第二位的是東山區(qū)，最小的是越秀區(qū)，有296216平方米。
四區(qū)的商場數(shù)目達到120家，天河區(qū)占有34家，是一個數(shù)目和經(jīng)營面積相符合的區(qū)。而越秀區(qū)商場數(shù)目也有30家，占第二位，但由于其經(jīng)營面積最小，顯得其商場經(jīng)營規(guī)模不大。
另外，從數(shù)據(jù)我們可以看出天河區(qū)的人流量是相當可觀的，其交通比較發(fā)達，有鐵路、公交車站，而今年開通的地鐵更是給天河區(qū)帶來大量的人流。同時，由于天河區(qū)是剛發(fā)展起來的新區(qū)，設(shè)施較完善，吸引了高薪一族定居天河，給這里的商鋪帶來滾滾的財源。
二、商鋪的地區(qū)差異
本次調(diào)查還對訪問對象就各區(qū)商鋪的地域差異收集了他們的看法。訪問對象具有代表性，包括了商鋪的業(yè)主、租戶以及店主。從統(tǒng)計出的數(shù)據(jù)，我們可以得到如下的結(jié)論。地域差異不大的有如下幾方面：人流量，消費檔次，交通會更擁擠，競爭會使利潤下降。而在商場吸引人、整體發(fā)展、再賣再租、專門化等方面則差別較大。受訪者對天河區(qū)的商鋪充滿信心。他們一致認為，天河區(qū)的商鋪廣場是吸引人的，人流量之大確實讓經(jīng)營者動心，正佳也能成功的機率很大。但是天河區(qū)的商場也有不盡人意的地方，鋪租比其他的 地方都要貴，而下降的機會不大，反而荔灣區(qū)的鋪租會更便宜；專門店最好在荔灣區(qū)開設(shè)，而綜合類的商場則在天河區(qū)開設(shè)較好。
天河區(qū)的天河路是受訪鋪主首選再開業(yè)的路段，占53%；越秀區(qū)的北京路次之，占16%。
就四區(qū)而言，除了以上所說的，我們還可以從調(diào)查得知，東山區(qū)的人流量也是較大的，相當能吸引人，再賣潛力最大，租金相當貴，其商鋪管理費是中上水平，達到30-45元每月每平方米。荔灣區(qū)是老城區(qū),雖然有著著名的上下九步行街,但總體來說,卻比其他的三區(qū)落后了,整體發(fā)展?jié)摿Σ粯酚^,沒有人愿意再在那里發(fā)展,但是其專賣店較多,租金也會變得便宜,因此較多的人愿意再租。
總體來說，商業(yè)旺地首推天河區(qū)，其次是東山區(qū)、荔灣區(qū)和越秀區(qū)。
三、經(jīng)營情況
從隨機抽樣中的四區(qū)商廈商鋪經(jīng)營種類來看，服裝是排在前面的，占經(jīng)營種類的43.70%，其他經(jīng)營的多為精品、電器、鞋類、工藝品等等，但占的比率不大，最多只有6.8%。
調(diào)訪者一致認為經(jīng)營的租金、費用是相當貴的，除了荔灣區(qū)是有點貴之外。我們可以從以下數(shù)據(jù)來看四區(qū)商廈商鋪的經(jīng)營情況：1、店鋪間隔布局，58%調(diào)查者認為認為天河區(qū)最好，33.3%認為東山區(qū)還可以。2、周邊購買力，首位的是天河區(qū)，有60%的人認同，第二位是東山區(qū)，認同率只有18.2%。3、配套設(shè)施齊全，認同率最高的是天河區(qū)，達到45.7%，第二位是越秀區(qū)，達到26.4%。4、往返便利，認同率最高的是天河區(qū)，達到79.0%，第二位的越秀區(qū)只有62.5%。5、附近的名店多，同樣，認同率排在首位的還是天河區(qū)，越秀區(qū)次之，東山區(qū)第三。
從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者最注重價格，其次為品質(zhì)和新穎，三者的被注重程度的差異不大，而同時反映出對品牌的部注重，認為知名的品牌不一定代表好的商品。
總的來說，天河區(qū)可謂得天獨厚，其商廈商鋪是調(diào)查四區(qū)中最有發(fā)展?jié)摿Φ�，也是眾多商家爭奪的地方，猶為天河路一帶。東山區(qū)則稍次之，但仍然很旺；而越秀區(qū)和荔灣區(qū)商廈商鋪整體來說是比不上前面兩區(qū)了，但是租金和費用便宜卻是優(yōu)勢。
從我們的調(diào)查當中，欲投資商鋪的人士就可以根據(jù)實際情況來選擇區(qū)域進行經(jīng)商了。